Madrid Nuevo Norte sigue en desarrollo. La última aportación realizada ha sido la IE Tower, un rascacielos de 180 metros de altura y 35 plantas en el que se instala la universidad IE. Y tenemos nuevas noticias: la construcción de una nueva torre de 300 metros de altura, que será el edificio más alto de España y de toda Europa. La nueva construcción dejará a la Torre de Cristal como el segundo edificio más alto, ya que mide 249 metros. Ahora bien, ¿cuánto valdrá la nueva torre de Madrid Nuevo Norte? En Tasaciones.com realizamos una aproximación a la valoración de Torre Madrid Norte.
Torre Madrid Norte tendrá un valor estimado superior a los 800 millones de euros y será el principal edificio de Madrid Nuevo Norte.
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Características de la Torre Madrid Norte y Madrid Nuevo Norte
La constructora Madrid Nuevo Norte informó de que construirá el mayor edificio de España y de Europa: la Torre Madrid Norte. Tendrá una altura de unos 300 metros y será destinado a oficinas.
Se estima que las calidades de la nueva construcción sean elevadas, como sus vecinas Cuatro Torres y la IE Tower. Para estimar el valor de la Torre Madrid Norte, tomaremos como valores de referencia los del mercado de oficinas premium de España.
Los primeros trabajos empezarán sobre el año 2025 y la obra planea la apertura de una nueva línea de metro en los aledaños de la nueva construcción. Estos alrededores, contendrán el nuevo punto neurálgico de la capital española y contendrán zonas verdes, espacios libres, y otras edificaciones destinadas a vivienda. Las autoridades han tenido especial cuidado en la determinación de los usos, por lo que una parte significativa del nuevo parque de vivienda en torno a la Torre Madrid Norte será destinado a vivienda protegida.
Breve análisis del mercado: determinando el valor de una torre
Desde la venta de Torre Espacio por parte de Villar Mir por un valor superior a los 550 millones de euros, hasta transacciones de menor escala, la venta de edificios y torres en Madrid y el resto de España es reducida debido a la singularidad de estos edificios.
Cabe destacar que no determinaremos el futuro del mercado inmobiliario, sino que el breve análisis a continuación se hará en base a las condiciones de mercado actuales. Además, la valoración realizada es simplemente una estimación basada en datos históricos y ajustes.
El mercado de torres y rascacielos en España
Como bien apuntaba el diario ABC en 2015, la capital por aquel entonces contaba con una docena de edificios que superaban los 100 metros de altura. Dicha cifra ha quedado superada con la construcción de la IE Tower, y quedará batida por completo con la nueva noticia: la construcción de la nueva torre de 300 metros de altura. En 2015, las Cuatro Torres de la Castellana estaban valoradas entre los 650 y los 740 millones de euros.
Ahora bien, el panorama inmobiliario no es el mismo. El mercado inmobiliario en España ha sufrido un incremento de precios. Además, la proyección del distrito Chamartín no es la misma que en 2015, puesto que el proyecto Madrid Nuevo Norte ha sido aprobado y su desarrollo ha comenzado.
El mercado de oficinas en España en 2022
Según datos de JLL, la inversión en el mercado de oficinas en España rondó los 2.300 millones de euros. De los 2.300 millones de euros invertidos en oficinas, 1.300 millones de euros fueron a parar en inversiones de oficinas en Madrid. Así pues, la concentración en Madrid es positiva para la valoración de la nueva torre.
De todas maneras, no todo son buenas noticias: la inversión se concentró en la primera mitad del año. Los inversores han sido conservadores en la segunda mitad de 2022, debido a la crisis desatada por la guerra de Ucrania y la consecuente inflación.
El panorama inmobiliario general: el Índice de Precios de Vivienda
Si en 2015 cada una de las Cuatro Torres valía entre 650 millones de uros y 740 millones de euros, debemos ajustar el valor. Es cierto que el valor de un edificio con tal singularidad no varía tanto como la media del mercado. Es decir, el valor es menos elástico. De todas maneras, debemos considerar que el mercado inmobiliario está o ha estado en alza desde entonces y aplicar un ajuste.
Debido a ello, tomamos como base el Índice de Precios de Vivienda (IPV), elaborado de manera trimestral por el Instituto Nacional de Estadística:
Evolución del IPV según INE, desarrollo de gráfico de Tasaciones.com.
Como podemos observar, desde 2015 el precio de la vivienda en España ha incrementado un 48,10% hasta el último trimestre de 2022.
Ahora bien, no emplearemos el Índice de Precios de Vivienda como la única estimación del valor de una torre. Tendremos que contar con que el valor de un edificio de lujo o un rascacielos no varía en la misma proporción que el precio de la vivienda, al igual que no ocurre lo mismo con una vivienda «barata» o una vivienda «cara».
Los altos costes de las materias primas
Tras la crisis desatada por la Guerra de Ucrania, el precio de las materias primas se ha visto incrementado. Según PlanRadar, el coste de construcción de obra no residencial he incrementado entre un 23% y un 28% respecto a los valores anteriores a la pandemia.
Como materiales que han visto incrementado su precio destacan: la madera y encofrado, el aluminio, el acero, el hierro, el PVC y acristalamiento, el yeso, la arenisca, los adhesivos, los azulejos, la cola y la pintura. En resumen, todas las fases de construcción se ven afectadas por el incremento en los costes de las materias primas. Por otra parte, debido a la demora en la entrega de la mercancía, los plazos de construcción han sido alargados.
De todas maneras, no contaremos con el factor de inflación en la obra ya que la construcción de Torre Madrid Norte no se llevará a cabo hasta 2025 y el impacto en el valor de la Torre Madrid no tendría por qué ser elevado. Partimos de la base de que dicha inflación se encuentra recogida en el Índice de Precios de Vivienda.
Asignando un valor a la Torre Madrid Norte
El valor de la Torre Madrid Norte quedará determinado, entre otros, por los factores anteriormente mencionados.
Cabe destacar que, como norma general y al tratarse de un edificio de características premium, no reflejará la totalidad de los valores.
Valor base: las cuatro torres y el índice de precios de vivienda
De media, en 2015 las Cuatro Torres de Madrid tenían un valor medio de 695 millones de euros, si bien sabemos que Torre Espacio fue vendida en 2015 por 558 millones de euros. Por ello, tomaremos como dato inicial el de la transacción de Torre Espacio.
Como Torre Madrid Norte es un edificio de mayor tamaño, debemos tomar como base el valor de venta de Torre Espacio y ajustarlo.
Como base tomamos la venta de Torre Espacio en 2015: 558 millones de euros.
Ajuste por altura: Torre Espacio y Torre Madrid Norte
Torre Espacio tiene 230 metros de altura, mientras que la Torre Madrid Norte tendrá 300 metros de altura. Ello significa que, a igualdad de condiciones, Torre Madrid Norte será un 30% mayor.
Así pues, ajustaremos el valor de Torre Madrid Norte a 725 millones de euros (558 millones de euros x 130%), partiendo de que el resto de condiciones son iguales.
Teniendo en cuenta las diferencias entre edificios (sólo las conocidas), debemos incrementar en 130% el valor base hasta los 725 millones de euros.
Ajuste por desarrollo del mercado inmobiliario
El desarrollo del Índice de Precio de Viviendas servirá como base del desarrollo del valor de los activos inmobiliarios. Su impacto recortado un 67% al no representar el valor del mercado de oficinas prime, y mucho menos el de un edificio como Torre Madrid.
Sobre los 725 millones de euros de valor de la Torre Madrid tras el ajuste por altura, debemos traducir el 48,10% del incremento del IPV desde 2015. Así, el incremento del IPV aplicable será del 15,87% (48,10% x (1 – 67%), debido al recorte antes mencionado).
Tras el ajuste del desarrollo del mercado inmobiliario, podemos afirmar que el valor estimado de Torre Madrid Norte si situará en torno a los 840 millones de euros.
Aplicando parcialmente el desarrollo de precios en el mercado inmobiliario, incrementaremos un 15,87% adicional el valor, situando el valor de Torre Madrid Norte en torno a 840 millones de euros.
Es fundamental tener en cuenta que en esta aproximación, hemos tenido en cuenta factores presentes. El valor de Torre Madrid Norte podrá variar, puesto que su construcción se llevará a cabo en el futuro. Además, se desconocen los datos de superficie de oficinas exactos, lo que tendrá un gran impacto en el valor de Torre Madrid Norte.
Asimismo, para una correcta valoración, se deberán tener en cuenta muchos otros factores: la calidad real de las construcciones, los aledaños y su desarrollo, la demanda de oficinas, y un largo etcétera.
