La tasación de un local comercial es el proceso por el que un técnico tasador determinar el valor de un inmueble clasificado como local comercial. Se trata de un informe que puede tener distintas finalidades (compra venta, resolución de disputas, garantía hipotecaria, etc.). Se deben tener en cuenta varios aspectos a la hora de tasar un local comercial: quién puede tasarlo, cómo se tasa, qué factores influyen y cómo es el proceso. Además, cabe destacar que tasar un local comercial es un servicio de pago.
Para solicitar una tasación de un local comercial es recomendable contar con una comparativa de precios y tiempos. En Tasaciones.com ofrecemos una comparativa fácil y rápida de las principales sociedades de tasación homologadas por el Banco de España, así como de tasadores individuales.
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Tabla de contenidos
¿Qué es un local comercial?
En España, un local comercial se refiere a un espacio o inmueble destinado al uso comercial. Es decir, un inmueble destinado al desarrollo de actividades económicas relacionadas con la venta de bienes y servicios al público. Según la normativa española, un local comercial puede ser un espacio en un centro comercial, una tienda independiente, un establecimiento de restauración, entre otros.
Establecimiento comercial o local comercial
Un establecimiento comercial es todo aquella construcción, edificio o local, donde se desarrollan actividades comerciales. Dentro de la clasificación de establecimientos comerciales encontraríamos centros comerciales, mercados, o locales comerciales. Por otro lado, un establecimiento comercial es un término más amplio que incluye tanto los locales comerciales como las oficinas y los establecimientos industriales.
Un local comercial es la pieza individual de los establecimientos comerciales, independientemente de si estos están subdivididos en locales comerciales o no lo están. Por ejemplo, en un centro comercial, el establecimiento comercial sería el centro comercial en sí, mientras que el local comercial sería una de las tiendas de ropa del centro comercial.
Inmueble ligado a una actividad económica (ILE) o local comercial
Un inmueble ligado a una actividad económica (ILE) es aquel inmueble que, como edificio o elemento de edificio, está condicionado para realizar una actividad concreta en él. Según la norma ECO, los ILEs incluyen fábricas, instalaciones vinculadas al transporte, hoteles, cines, etc.
Por otra parte, un local comercial puede alojar diferentes sectores (un restaurante, una tienda de electrodomésticos, una ferretería, etc.).
Tipos de locales comerciales
Existen dos clasificaciones principales para los locales comerciales:
1.- Según el acceso al local comercial
Según el acceso desde la vía pública, será un local comercial con acceso directo si tiene una entrada directa desde la vía pública. De lo contrario, será un local comercial sin acceso directo.
2.- Por su relación con otros establecimientos
Los locales comerciales pueden ser clasificados como individuales o colectivos (galerías comerciales, mercados, otros).
Por otra parte, los locales también podrán ser clasificados por superficie o singularidad.
¿Cómo tasar un local comercial?
La tasación de un local comercial es un servicio liberalizado. Un técnico tasador analizará el local comercial para determinar el valor del inmueble. Para ello, el técnico debe reunir determinados requisitos y seguirá un proceso estricto.
Pasos para tasar un local comercial
Para tasar un local comercial, recomendamos seguir los siguientes pasos:
1.- Compara opciones
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2.- Contacta con el tasador seleccionado
Contacta con el tasador seleccionado a través del medio preferido.
3.- Obtén la nota simple en el Registro de la Propiedad
Obtén la nota simple en el Registro de la Propiedad, ya que el tasador la necesitará para comprobar la corres
4.- Concreta la visita del tasador
El técnico tasador debe visitar el inmueble para realizar la tasación. Por ello, será necesario que concretes una fecha concreta para la visita.
5.- Obtén el informe de tasación
El tasador realizará el estudio completo a partir de los datos tomados en la visita y finalizará el informe de tasación. Generalmente, tardan entre 2 y 5 días desde la visita al inmueble. Por ello, es recomendable concretar si tienes un nivel de urgencia elevado o no.
¿Qué hace un tasador de un local comercial?
Un técnico tasador realizará un estudio del local comercial siguiendo una metodología estricta, que está definida en la norma ECO. Es importante destacar que la valoración de locales comerciales se realiza en bruto, es decir, sin tener en cuenta acabados o instalaciones del local comercial.
Método de comparación
Para concretar el valor de tasación del local comercial, el técnico tasador buscará un mínimo de seis testigos. A partir de ellos, el tasador calculará el valor por metro cuadrado del local comercial.
¿Qué son los testigos de una tasación?
Método de actualización de rentas
Generalmente se emplea para complementar el método de comparación. El tasador calculará el valor en alquiler o en explotación del local comercial según mercado. Con ello, podrá calcular el valor del inmueble.
Las rentas a emplear podrán ser las conocidas (según el contrato de alquiler existente) o rentas según mercado derivadas de testigos o comparables.
Método del coste
Si no existieran testigos para la tasación, el tasador utilizará el método del coste. El método del coste permite calcular el Valor de Reemplazamiento (bruto y neto) del local comercial, entiende que el valor de coste total del inmueble es la suma de los costes de todos sus componentes (valor del terreno, coste de la edificación, gastos necesarios).
Factores a la hora de tasar un local comercial
Existen cuatro factores principales que determinan el valor de un local comercial:
1.- Ubicación geográfica
La ubicación geográfica del inmueble, así como la oferta y demanda del mercado de locales comerciales (y otros inmuebles) en la zona, serán determinantes para el valor del local comercial.
El técnico tasador valorará no solamente el aspecto económico del distrito en el que se encuentra el local comercial, sino el emplazamiento en sí: no es lo mismo un local comercial que hace esquina entre dos calles comerciales que un local comercial semisótano sin visibilidad al público.
2.- Estado del inmueble
El estado del local, así como la calidad del edificio serán factores claves para la valoración del local comercial.
Siguiendo con el mismo ejemplo, un local comercial en un edificio de máxima calidad que no necesitará reparaciones no será el mismo que aquel en un edificio de calidades bajas y con dificultades para pasar las revisiones periódicas.
3.- Tabla de fondo
El coeficiente tabla de fondo determina -y mucho- el valor de un local comercial. Un local comercial con muchos metros de fachada suele tener un valor de tasación mayor que uno profundo (con menos metros de fachada). Por ello, el técnico tasador determinará el parámetro Tabla-Fondo, que además será empleado para seleccionar los testigos del informe de tasación.
¿Quién puede tasar un local comercial?
El tasador de un local comercial será un arquitecto superior o arquitecto técnico con experiencia o formación en valoración de inmuebles. Por ello, como ocurre con la tasación de viviendas, no podrás tasar tu local comercial tu mismo.
¿Cuánto cuesta tasar un local comercial?
La tasación de un local comercial es un servicio liberalizado. Por ello, diferentes expertos y/o empresas pueden determinar el precio del servicio.
Generalmente, el precio de una tasación de un local comercial se sitúa entre los 200 euros y los 600 euros. El precio depende de la demanda de la zona, las fluctuaciones del mercado y otros factores. Puedes consultar nuestra guía de precios por región a continuación:
