Para determinar el valor de una finca o terreno rústico, se deben determinar los factores a medir. Estos factores tienen que aportar o restar valor al valor del inmueble, es decir, influir en la tasación del terreno rústico. Te explicamos cómo funciona el proceso de tasación de un terreno rústico, quién puede hacerlo y cómo puedes contratarlo de manera sencilla.
Recuerda que en tasaciones.com obtendrás cuatro presupuestos para realizar una o varias tasaciones inmobiliarias. Todo ello de forma fácil, sencilla, gratis y sin compromiso.
Tabla de contenidos
¿Qué es una finca o terreno rústico?
Una finca rústica o terreno rústico es “aquel terreno de nivel urbanístico II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria”, según la orden ECO 805/2003. Los terrenos de nivel urbanístico II son os clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente.
En otras palabras, una finca rústica es un terreno vinculado a la explotación de la tierra y puede disponer o no de una edificación, que también tiene que estar vinculada a dicha explotación.
Además, según el Real Decreto Legislativo 7/2015, todo el suelo del territorio español se encuentra en dos situaciones: urbanizado o rural. Es decir, todo suelo que no haya sido urbanizado queda clasificado como rural. Es decir, cualquier suelo que no esté preservado para su transformación en suelo urbano o que no tenga características especiales (aeropuertos, plantas de generación de energía, entre otros) será un suelo rural.
Tipos de terrenos rústicos
Aunque la clasificación final de los terrenos rústicos en España queda determinada por cada Comunidad Autónoma, podemos afirmar que existen distintos suelos rústicos:
Terrenos rústicos según la zonificación o clasificación del terreno:
La zonificación es el resultado de establecer zonas con una cierta área con el fin de dividir el terreno en sectores construidos a partir de determinados criterios.
- Suelo rústico común: producción agropecuaria, uso ganadero o explotaciones forestales
- Suelo rústico protegido: corresponde a espacios determinados cuando el Estado quiere preservar el estado natural.
- Suelo rústico núcleo rural: se trata de una figura similar al suelo urbano, pero enmarcado en un terreno rústico y con ciertas limitaciones. Solamente existen en algunas comunidades autónomas.
- Suelo rústico de protección especial: depende de las comunidades autónomas, que establecen qué tipo de actividades están permitidas en un terreno rústico de protección especial.
Terrenos rústicos según la la actividad económica:
Se trata de la clasificación mediante la actividad económica a la que el terreno rústico está destinado, que se encuentra registrado como uso principal. Además, en la mayoría de casos se trata del único uso del suelo rústico a tasar.
- Finca rústica agrícola: suelo rústico destinado al cultivo de secano o regadío, de todo tipo de productos de la tierra (cítricos, arrozal, árboles no cítricos, etc.).
- Finca rústica ganadera: suelo rústico para la explotación ganadera de secano o regadío.
- Finca rústica forestal: se trata de fincas destinadas a la explotación del bosque.
- Finca rústica cinegética: suelo rústico destinado a la caza mayor o caza menor.
Tasación de un terreno rústico
La tasación de un terreno rústico determina el valor de un bien inmueble de naturaleza rústica mediante procedimientos oficiales. Es decir, tiene un valor de carácter oficial.
¿Cuándo necesito tasar un terreno rústico?
La tasación de un terreno rústico es necesaria para multitud de casos en los que es necesario justificar el valor de la finca rústica de manera oficial. Por ejemplo, es útil para solicitar un préstamo hipotecario, para conocer el valor de mercado de manera oficial, para realizar una reclamación administrativa (expropiaciones y reclamaciones de plusvalía), o para resolver conflictos en procesos de herencia o divorcio.
Factores que determinan el valor de tasación de un terreno rústico
Existen varios factores que determinarán el valor del terreno rústico a tasar. En concreto, son:
La superficie del terreno rústico:
Se trata de dónde está emplazado el terreno. No varía, aunque la proyección de la zona, la conexión por tierra, mar o aire actual y futura, los servicios públicos, y muchos otros factores influyen y se tienen en cuenta al momento de valorar una ubicación.
La ubicación del terreno:
Se trata de dónde está emplazado el terreno. No varía, aunque la proyección de la zona, la conexión por tierra, mar o aire actual y futura, los servicios públicos, y muchos otros factores influyen y se tienen en cuenta al momento de valorar una ubicación.
La actividad de la finca rústica, las instalaciones y la normativa vigente:
Se trata de un factor relacionado con la normativa vigente y las instalaciones. Por ejemplo, no es lo mismo poder desarrollar una actividad rentable sobre un suelo rústico que actualmente no está explotado pero podría estarlo, que tener unas limitaciones por ley (y que presumiblemente permanecerán impuestas sobre el terreno rústico).
Forma y extensión de la superficie:
¿Es un terreno con forma regular o irregular?, ¿es alargado o cuadrado? Estas condiciones a menudo resultan en un riesgo o dificultad para la explotación del terreno para ciertas finalidades, o las facilitan.
Las construcciones dentro del terreno rústico:
Un suelo rústico con una construcción habitable puede tener más valor que aquel que, con las mismas condiciones, no dispone de una construcción útil.
Métodos para tasar un terreno rústico
Para realizar el informe de tasación de un suelo rústico, existen varios métodos principales:
Método estadístico de tasación de terrenos rústicos
Es un método de valoración por el cual se obtiene el valor de mercado del suelo rústico a partir del análisis de las distribuciones de probabilidad y los comparables que hayan sido objeto de compraventa.
Los comparables son testigos que han cambiado de manos, y suelen ser suelos colindantes o similares al que es objeto del análisis. No deben coincidir en todos los factores, aunque sí ser comparables en la mayoría de ellos. Así, el experto tasador puede extrapolar el valor del suelo a tasar mediante el muestreo y análisis de los testigos.
Método de capitalización de rentas
Es uno de los métodos más empleados para la valoración de fincas rústicas. Para aplicarlo, se debe calcular el aprovechamiento económico del terreno. Es decir, se deben calcular los ingresos y restarles los gastos anuales. El proceso es el siguiente:
- Ingresos anuales: [Rendimiento de la finca] x [Precio del producto explotado]
- Gastos anuales
- Tipo de interés aplicable o tasa de descuento
Así, podremos calcular el valor de la finca como sigue: [(Ingresos anuales) – (Gastos anuales)] / (Tipo de interés aplicable)]
En definitiva, el método de capitalización de rentas para la valoración de terrenos rústicos tiene en cuenta que la rentabilidad de la explotación tendrá unos valores similares en el futuro, y que las necesidades de rentabilidad del accionista (o propietario) serán también iguales a futuro.
Método residual
Es un método de valoración apto para calcular el valor de una finca rústica pero también es útil para valorar un suelo urbano, un solar, incluso una edificación y otro tipo de inmuebles.
Consiste en calcular el valor de la explotación viable en el suelo objeto de la tasación, y después descontar los costes de finalización del proyecto. Es decir, calcular el valor del terreno edificado al máximo posible descontando los costes de construcción y asociados.
Por ejemplo: en el caso en el caso en el que uno quiera comprar un suelo para la explotación de ganadera de regadío, ¿Cuánto costaría preparar el suelo para dicha explotación?
Para la aplicación del método residual existen dos modalidades: el método residual dinámico y el estático.
Método residual estático
En este caso, no se tiene en cuenta el paso del tiempo. Es decir, se simula o solo se aplica para casos en los que se vaya a ejecutar el proyecto al poco tiempo del análisis del valor del suelo. Es una metodología que se lleva a cabo con valores actuales, a diferencia del método residual dinámico.
Método residual dinámico
A diferencia del residual estático, el método residual dinámico tiene en cuenta el paso del tiempo en la ejecución del proyecto. Es recomendable para proyectos que no se vayan a ejecutar tras el análisis del valor del suelo rústico. De todas maneras, se debe aplicar en caso de proyectos que tengan cierta certeza de llevarse a cabo.
Para la tasación de terrenos rústicos, el método residual dinámico suele emplearse en la valoración de las edificaciones o instalaciones a desarrollar.
Se trata de un método similar al conocido en finanzas como el Valor Actual Neto de una inversión. Mediante este método, se realiza el cálculo a través de valores esperados. La fórmula para el cálculo del método residual dinámico es la siguiente:
F =  [Ej / (1 + i)tj] – [Sk / (1 + i)tj] |
- F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
- Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J.
- Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.
- tj = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los cobros.
- tk = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos.
- i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados.
Otros métodos de valoración
- Método de valoración ambiental: asigna una puntuación o valor según los valores medioambientales que disponga el terreno rústico.
- Método de valoración de infraestructuras agrarias: determina el valor de las instalaciones existentes en el terreno rústico.
¿Quién puede tasar un terreno rústico?
Como ocurre en cualquier tasación, el tasador de una finca o terreno rústico debe reunir unos requisitos: debe ser ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrónomo. Sin esta titulación, el informe de valoración no tendrá validez legal. Asimismo, las construcciones del terreno rústico pueden ser valoradas por arquitectos, arquitectos técnicos (aparejadores) o ingenieros industriales.
¿Cuánto cuesta la tasación de un terreno rústico?
Un informe de tasación es un servicio de pago realizado por un experto independiente con una formación adecuada a los requisitos del análisis. Como explicado, conlleva un análisis profundo de la situación del terreno a analizar, la normativa, el mercado, y las expectativas.
Según el histórico de presupuestos de tasación de Tasaciones.com, la tasación de un terreno rústico tiene un precio medio de 814 euros.
El valor más bajo encontrado ha sido de 275 euros, y el presupuesto más caro ha sido de 2.175 euros.
Los precios de tasación de un terreno rústico en España más buscados en nuestro buscador de precios de tasación son:
Solicitar una tasación de un terreno rústico
Desde Tasaciones.com ofrecemos una comparativa gratuita de presupuestos de tasación de expertos tasadores independientes y sociedades homologadas de tasación. Todos ellos con cualificaciones necesarias para realizar la tasación de suelos urbanos.
Para obtener más información sobre la tasación de un terreno rústico, no dudes en solicitar hasta cuatro presupuestos para tasar un suelo urbano. Es fácil y tiene pleno valor legal.
