Qué hacer si la tasación hipotecaria es más baja que el precio de compra

El valor de tasación es el resultado que normalmente se busca en la tasación inmobiliaria con fin hipotecario, comúnmente conocida como tasación hipotecaria, es un instrumento de control del sistema financiero. Mediante la tasación hipotecaria las entidades financieras corroboran el valor real del inmueble que servirá como garantía para cada préstamo hipotecario. En ocasiones una tasación hipotecaria puede ser más baja que el precio de compra. Esto es así porque se trata de valores distintos que engloban varios factores que pueden influenciar en ambos valores.

Es decir, cuando solicitas una hipoteca, el banco tiene dos fuentes que le sirven para asegurarse la operación de manera financiera: tus ingresos y el valor de la vivienda. Para comprobar tus ingresos las entidades financieras realizan distintos estudios. Por ejemplo, analizan tus ingresos recurrentes. Por otro lado, para comprobar el valor real de la vivienda se utiliza la tasación inmobiliaria con fin hipotecario. En ocasiones la tasación hipotecaria puede resultar en un valor más bajo que el precio de compra de la vivienda. Es entonces cuando los bancos pueden plantearse financiar una menor cantidad del inmueble.

Es importante destacar las diferencias entre la valoración y la tasación. Puedes consultarlas aquí. Como resumen: una tasación es un informe completo sujeto a una normativa y que incluye la visita del inmueble por parte del experto tasador. Por otra parte, una valoración inmobiliaria es un estudio del valor de inmueble mediante métodos estadísticos o bien opiniones fundadas o no que pueden ser variadas.

Metodología en la concesión de una hipoteca

Como hemos comentado anteriormente, la tasación con fin hipotecario -o tasación hipotecaria- forma parte del estudio de la garantía que los bancos o entidades financieras deben llevar a cabo según la Ley hipotecaria. Así, comúnmente los bancos prestan el 80% del menor de los siguientes valores:

1. El valor de compraventa de la vivienda. Es decir, el banco presta el 80% del precio que pagas por adquirir la vivienda sin incluir costes asociados como notaría, impuestos, etc.
2. El valor de tasación de la vivienda, obtenido como resultado del informe de tasación con fin hipotecario. Es decir, el banco presta el 80% del valor de tasación sin incluir los costes asociados como notaría.

De esta manera, si has firmado arras para la compra de una vivienda por 100.000 euros y la tasación hipotecaria resulta en un valor de 100.000 euros, el banco de prestará normalmente un máximo de 80.000 euros.

Por el contrario, si la tasación hipotecaria es más baja que el precio acordado de compra, el banco te prestará el 80% del valor de tasación. Por ejemplo, si esta resulta en un valor de 90.000 euros, el banco te prestaría normalmente un máximo de 72.000 euros (80% x 90.000 = 72.000).

La importancia de la objetividad

El resultado de la tasación hipotecaria debe ser fiable. Dependiendo de esta fiabilidad se podrá determinar si es necesario negociar a la baja el precio de compra de la vivienda. O tal vez sea necesario hacer una nueva tasación con fin hipotecario. Por tanto, si el valor de tasación es menor que el precio acordado para la compraventa de la vivienda es conveniente realizarse las siguientes preguntas:

• ¿He negociado correctamente el precio de compra de la vivienda? Los precios de compraventa incluyen factores subjetivos que pueden resultar en precios más elevados. Por ejemplo, si un individuo realmente quiere ser vecino de sus padres, probablemente esté dispuesto a pagar más por el apartamento contiguo al de sus padres que un individuo que no tenga nada que ver. Así pues, uno debe negociar qué factores pueden haber influido en la negociación: tanto de uno mismo como externos. En algunos casos influye el valor de afección que es el derivado del apego o valor sentimental del comprador hacia el bien inmueble que afecta de forma particular exclusivamente a él y por tanto está relacionado con características concretas de la propiedad pero no responde a características del inmueble objeto de valoración ni a circunstancias de mercado, ni tampoco a la coyuntura económica general del sector inmobiliario; en definitiva, responde a criterios absolutamente subjetivos.
• ¿He utilizado los servicios de un experto tasador independiente? A menudo las recomendaciones de bancos resultan en valores de tasación con alguna distorsión. Dichos valores distorsionados son el resultado de las preferencias de los bancos o apetito de riesgo frente al perfil del cliente solicitante de la hipoteca. En ocasiones las entidades financieras prefieren rebajar el importe del préstamo para minorar el riesgo de impago (o crédito).
• ¿Podría incrementar el valor de tasación? Como conclusión a las preguntas anteriores, uno debe preguntarse si es posible incrementar el valor de tasación con fin hipotecario si se solicita una nueva tasación sin distorsionar el valor real. Así, la metodología es sencilla: es probable que no se haya confiado el estudio a un tasador independiente. También puede ser que no hayamos incluido en el precio de compra varios factores introducidos por un tasador experto.

Conclusión

Una tasación puede resultar menor que el precio de compra de la vivienda, y por tanto llevar al banco a financiar una porción menor de lo que podrías haber tenido en cuenta en un principio. Es recomendable explorar los motivos y valorar la necesidad de solicitar otra tasación. De todas maneras, hay que tener en cuenta que los tasadores independientes utilizan criterios objetivos y prácticamente homogéneos para dar con el valor de tasación.

Por tanto, es muy raro que una segunda tasación resulta en un valor disparatadamente diferente al de la primera tasación. Por lo general, y según nuestra experiencia, la diferencia entre dos tasaciones se debe al tiempo dedicado a su elaboración y a la ponderación de algunos factores considerados.

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