El término condominio se refiere o bien al régimen de propiedad compartido, o bien al régimen de propiedad horizontal. En otras palabras, y como generalmente se utiliza, se trata de la propiedad compartida. La tasación para extinción de condominio es útil para resolver disputas en caso de bienes compartidos. Como ejemplo, estos bienes compartidos pueden tomar forma de proindiviso, copropiedad, o comunidad de bienes.
Aunque en la legislación española no exista diferencia, en la práctica el condominio se refiere a una propiedad que no se puede dividir (por ejemplo, una vivienda). Por otro lado, un proindiviso se refiere a una propiedad o bien divisible (por ejemplo, acciones de un fondo de inversión).
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¿Qué es la tasación para extinción de condominio?
La tasación para extinción de condominio es un informe que, mediante la valoración llevada a cabo por un perito tasador, determina el valor del bien o cosa común. Así, es útil en el proceso de extinción de condominio para aclarar cuánto vale el bien compartido y facilitar negociaciones.
Por otra parte, la tasación para extinción de condominio es necesaria si el proceso de división de la cosa común se lleva a cabo por la vía judicial.
Los métodos de tasación a ser empleados en una tasación para extinción de condominio son los establecidos en la orden ECO 805/2003 sobre valoración de bienes inmuebles. En el caso en el que la cosa común no sea un inmueble, el perito tasador contar con amplia experiencia en el sector y atenerse a una serie de reglas de valoración.
Marco jurídico de la extinción de condominio
El régimen legal aplicable se encuentra en el Código Civil español, en los artículos 392 a 406. En general, tienen prioridad acuerdos bilaterales entre las partes. Es decir, que el Código Civil sirve como guía, pero que existe una gran libertad entre quienes comparten el bien para llegar a acuerdos específicos. En este caso, hay dos excepciones:
- La libertad de cada propietario a disponer su cuota: cualquiera de los dueños del bien compartido puede disponer de su parte (vender, ceder o alquilar), o a escoger lo que hacer sobre los beneficios que produzca.
- Derecho de división de la propiedad y extinción del condominio: salvo excepciones, cualquiera de los dueños del bien compartido puede disolver el condominio.
Si la extinción de condominio se lleva a cabo mediante procedimiento judicial, se aplicará la Ley de Enjuiciamento Civil.
En qué consiste la extinción de condominio
La extinción de condominio es la división y liquidación de las cuotas de la comunidad de bienes. Está reglada por el artículo 400 del Código Civil donde además, como mencionamos en la introducción, se especifica que ningún copropietario tiene la obligación de permanecer en la comunidad de bienes. Esta última cláusula de permanencia puede encontrar dos excepciones:
- Un pacto entre las partes: se puede dar el caso en el que las partes o comuneros pacten la conservación de la cosa común por un máximo de 10 años, que puede ser prorrogable.
- La cosa común es indivisible (existe condominio): según el artículo 404 del Código Civil, cuando la cosa común no sea divisible los comuneros deberán venderla y repartir el precio pagado por el comprador según las cuotas de cada uno.
Además, la extinción de condominio se puede dar en distintos casos, que normalemnte se tratan de manera y siguen procesos similares:
La extinción de condominio en caso de herencia
Si tras fallecer una persona deja su patrimonio en herencia a varias personas de manera indistinta. Así, si alguno de los bienes es indivisible, podrá darse un régimen de cotitularidad. De este modo, se crea un condominio sobre el bien en el que los herederos serán los corpopietarios.
La extinción del condominio en caso de divorcio
Si un matrimonio bajo régimen de gananciales decide cesar su relación, se deberá extinguir el condominio. Es un método muy común -aunque no el único- porque la pareja es capaz de evitar varios impuestos al no considerarse que se aflore ganancia de capital.
La disolución de la cosa común no se considera una transmisión patrimonial, por lo que no conlleva el pago de varios impuestos, como el Impuesto sobre actos jurídicos documentados o la tributación por impuesto sobre la renta de las personas físcias (IRPF).
En cualquier caso, para beneficiarse de la extinción de condominio uno de los cónyuges deberá indemnizar al otro. Si el condominio se liquidara para repartir el precio, se deberán pagar los impuestos correspondientes. Puedes saber más sobre el proceso de divorcio, el reparto de bienes y la tasación aquí.
La extinción del condominio en hipotecas
Generalmente se da en caso de divorcio. Cuando cesa la relación y se extingue el condominio sobre una vivienda, es necesario cambiar la titularidad de la hipoteca que graba el inmueble en cuestión. Es decir, la hipoteca debe seguir el mismo flujo que el cambio de propiedad del bien inmueble.
Así, si uno de los cónyuges es quien se queda con la vivienda, será necesario renovar el préstamo y cambiar la titularidad: ya no serán ambos cónyuges los titulares, sino el nuevo propietario. Lo mismo ocurre en el caso de una herencia en la que una vivienda o cualquier inmueble esté hipotecado.
En algunos casos, el banco o entidad financiera no aceptará la renovación del préstamo bajo los mismos términos. Podrán ofrecer intereses mayores o términos distintos. En estos casos, nuestra recomendación es acudir a distintos bancos para negociar mejores condiciones.
Cómo realizar la división de un bien en común
Cuando se trata de un bien común divisible, se podrá repartir equitativamente mediante acuerdos entre las partes. En caso de tratarse de un bien inmueble, se podrá hacer un acto de división horizontal en función de las cuotas de cada uno. Así, se crearán fincas registrales independientes que quedarán escrituradas por separado. Un caso para ejemplificar un bien común divisible sería la herencia de un solar por parte de tres hermanos. Este solar sería repartido en tres fincas registrales distintas: una para cada heredero.
Sin embargo, vivienda compartida entre tres herederos es, en la práctica, un bien indivisible. Esto es así porque normalmente no se puede, por ejemplo, dividir la cocina en tres. En la práctica no existen tres viviendas para los tres herederos, sino una vivienda compartida.
En el caso de la vivienda, si un heredero quiere deshacerse de su cuota, podrá vendérsela a un tercero. Si no quiere seguir la ruta de la venta, podrá buscar un acuerdo entre las partes o proceder a la via judicial.
Un bien se considera indivisible si se altera el buen funcionamineto o estado de la cosa común.
Asimismo, se puede dar que la extinción del condominio (o división de la cosa común) sea parcial. La extinción de condominio parcial se da cuando se rompe la relación de copropiedad en parte de un condominio. Por ejemplo, si tres herederos compartieran tres viviendas, podrían extinguir el condominio de una de ellas pero mantener el régimen de cotitularidad sobre las otras dos. En cualquier caso, el proceso de extinción parcial del condominio es prácticamente igual al de la extinción total. Por ello, no diferenciamos entre uno u otro en este artículo.
Extinción de condominio por mutuo acuerdo
Existen dos métodos principales que se emplean cuando las partes llegan a un acuerdo para la división de la cosa común:
- Disolución de condominio por mutuo acuerdo: es decir, vender la totalidad de la cosa común a una tercera persona y hacer un reparto del total obtenido por la venta entre los comuneros según la cuota. Por ejemplo, si la casa compartida entre tres herederos valiera 300.000 euros, le corresponderían 100.000 euros a cada uno de ellos (menos los costes de la operación, por supuesto).
- Adjudicación de la cosa común a un comunero: se trata de transferir la totalidad de la propiedad a uno de los copropietarios, a cambio de un pago -generalmente en metálico- por el cambio de titularidad. Por ejemplo, si la casa compartida entre tres heredores valiera 300.000 euros, uno de ellos se haría con el 100% de la propiedad, pagando 200.000 euros a los otros dos (o 100.000 euros por cada cuota del 33.33%).
Un notario deberá levantar escritura pública sobre la consumación del acuerdo y la extinción de la copropiedad, salvo en caso de divorcio. En caso de divorcio se podrá reflejar el acuerdo en el convenio propio, para ser aprobado por vía judicial.
Extinción de condominio por vía judicial
Cuando los copropietarios no llegan a un acuerdo para la extinción del condominio, es necesario proceder al a vía judicial. Esta vía, comienza con la demanda de uno o varios de los comuneros. Las partes son notificadas y, mediante juicio, se sentencia una solución.
Generalmente, tras el juicio un perito tasador realiza una tasación o valoración del inmueble para fijar el precio. Una vez fijado el precio, el bien común se pone a la venta.
Si tras un periodo fijado previamente, no existen compradores o el precio no satisface a las partes, el inmueble será subastado en subasta pública. Cabe destacar que no es conveniente que el inmueble termine en subasta pública, puesto que los precios de remate de estas suelen ser menores al valor que se puede obtener en el mercado.
La importancia de la tasación en la extinción de condominio
Tanto en casos de mutuo acuerdo como en caso de disputa y posterior vía judicial, la tasación toma una posición relevante en todo el proceso.
Con el fin de evitar disputas es recomendable disponer de una tasación para la negociación de acuerdos. Así, y dado que se trata de un experto independiente que define el valor real del bien compartido, tanto la negociación entre las partes como la firma se encuentra en un marco sólido gracias a que se conoce el valor del bien.
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