Las diferencias entre tasación y valoración inmobiliaria

Como persona involucrada en el mercado inmobiliario es importante comprender las diferencias entre «tasación» y «valoración» cuando se trata de determinar el precio justo de mercado de una propiedad. Son muchas las dudas cuando quieres comprar una propiedad o venderla, una de ellas es el valor del inmueble. Es aquí donde entran las valoraciones y las tasaciones, en ambas se da un valor a la propiedad, pero muchas veces no queda claro cuál es la diferencia entre una y otra. A continuación, exponemos las diferencias entre tasación y valoración mediante la explicación de ambos conceptos.

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La valoración inmobiliaria:

En las valoraciones inmobiliarias no es necesario visitar el inmueble. Ni realizar un estudio de sus características o condiciones en que se encuentra. Será suficiente con conocer los datos catastrales y precios por m2 de la zona para poder realizarla. Existen valoraciones online, que te darán el valor aproximado de tu propiedad a través de un formulario. Es práctica habitual de agentes inmobiliarios ofrecer “Valoraciones Gratuitas” que, como parte interesada en la compra-venta, tienden a minusvalorar el inmueble para realizar la transacción en el menor tiempo posible y obtener mayores márgenes de beneficio.

Muchos clientes miran la Valoración (que a menudo está disponible públicamente en línea en el sitio web de su municipio) y asumen que el número proporcionado representa el valor de mercado actual. Si bien hay algunos casos en los que la Valoración puede ser cercana al valor actual real de Tasación, es importante comprender que esto sería solo una coincidencia, ya que ambos valores son únicos y se realizan para diferentes propósitos en diferentes momentos.

La tasación inmobiliaria:

Continuando con las diferencias entre tasación y valoración, las tasaciones inmobiliarias determinan el valor fijado obtenido como resultado de un proceso normalizado y que aparece en el informe final. Debe de estar firmado por un Arquitecto o Arquitecto Técnico certificador. La metodología de tasaciones está regulada y solo pueden realizarlo técnicos habilitados para ello. S

e realiza una Tasación para determinar el valor de mercado actual de una propiedad específica en una fecha concreta. La Tasación generalmente se realiza para satisfacer a un prestamista o un comprador. Para una Tasación residencial típica, el tasador tendrá la tarea de proporcionar una valoración que represente el precio de venta «justo» de la casa si se comprara o vendiera hoy. La definición de valor de mercado es lo que un comprador razonable pagaría en comparación con otras opciones. En otras palabras, asume un mercado hipotético y perfecto, que existe solo en circunstancias limitadas.

Para completar una Tasación, el tasador debe preparar diferentes enfoques de valor y, en una tasación residencial, esto incluirá una comparación directa y enfoques de costes. Por lo general, se basarán más en un enfoque de comparación directa del valor. Este proceso utiliza datos de mercado actuales, incluidas las ventas recientes (generalmente dentro de los 3 meses o menos) en propiedades que son similares en estilo, tamaño y ubicación a la propiedad en cuestión. Un tasador usa estas propiedades para compararlas con la propiedad en cuestión. Estas propiedades se conocen como «testigos». Una vez que se identifican las compensaciones más apropiadas, el tasador ajustará las diferencias tales como: metros cuadrados, número de dormitorios y baños, actualizaciones, fecha de venta, medios de transporte cercanos, dotaciones educativas, sanitarias, orientación y ubicación.

Por tanto, es necesaria una visita del inmueble que incluirá la medición, descripción del estado y características de las instalaciones de fontanería, electricidad, calefacción, aire acondicionado, carpinterías, solados y alicatados… También se ha de evaluar el edificio, si el informe ITE es favorable, estado de las zonas comunes, escaleras, ascensores, accesos, derramas de la Comunidad de Propietarios, garajes, trasteros, terrazas, cubiertas… Una vez que se realizan estos ajustes, el tasador utilizará la información para llegar al valor de comparación directa que luego se conciliará con el enfoque de costes para llegar a fijar el precio final de la vivienda que se está tasando. Resumimos brevemente los métodos que los tasadores han de utilizar.

1. Método de Comparación: El método de comparación es el prioritario ya que está presente en la mayoría de tasaciones porque aporta el valor más justo y razonable. Consiste en un “principio de sustitución” del inmueble a tasar frente a otros activos que cuenten con similares características y puedan ser sustitutivos. En el caso de las tasaciones inmobiliarias existe la problemática de que cada bien es único debido a su situación u otros aspectos, por esto se aplican coeficientes de homogeneización sobre distintas muestras, obtenidas en un estudio de mercado, los llamados “testigos”.
2. Método Residual: Se utiliza principalmente para la valoración de suelos y promociones, en el caso de que no existan ni muestras ni comparables posibles para poder realizar el método de comparación. La diferencia que existe con el método anterior es que, en este caso, el bien solo se oferta a promotores inmobiliarios y, por tanto, se considera el valor del suelo como el “valor residual fruto de una promoción inmobiliaria promovida por un hipotético promotor”. Dependiendo de los plazos, existen dos tipos de método residual: el estático, que considera simulaciones de las promociones inmobiliarias menores de tres años, y el dinámico, que está orientado a periodos de tiempo más largos.
3. Método de Capitalización: Este método se centra en que todos los bienes inmuebles pueden producir rentas o están destinados a actividades económicas que, a largo plazo, puedan generar rentas periódicas (por ejemplo, la compra de viviendas destinadas al alquiler), y son susceptibles de capitalizar dicho valor al momento actual, obteniendo de esta forma “el valor en renta” de un inmueble.
4. Método de Coste: Este método se utiliza para inmuebles, no para suelos. El objetivo principal de este método es valorar la reposición del inmueble en cuestión fijándose en los precios de la mano de obra y los materiales. Sobre este valor, se deduce la depreciación por el paso del tiempo.

Conclusión sobre tasaciones y valoraciones inmobiliarias

En conclusión, una valoración es una estimación subjetiva del valor del inmueble. Mientras, una tasación es un documento certificado y normalizado suscrito por un profesional independiente que indica el precio real de mercado de ese inmueble. Estas son las diferencias entre una tasación y una valoración. Como dice la sabiduría popular “Es de necios confundir valor y precio”.
 

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