En caso de liquidación de sociedad conyugal o divorcio, es muy común recurrir a la tasación. Es decir, calcular el valor de los bienes conjuntos para poder hacer el reparto conforme a la ley. Además, en caso de disputa el valor queda confirmado y las dudas despejadas.
Antes de entrar en un caso práctico, debemos considerar las difrentes estructuras posibles de un matrimonio. Así, a continuación explicamos las consideraciones en la estructura del patrimonio para luego ejemplificar la venta del activo que en general es el más improtante: la vivienda familiar.
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Tabla de contenidos
Consideraciones en la estructura del patrimonio:
El régimen ganancial
La tasación de los bienes conyugales para un divorcio aplica tanto régimen ganancial como a los patrimonios privativos de cada uno de los cónyuges. Cuando se pacta la sociedad conyugal, se establece un régimen económico en el que cada uno de los individuos pone en común los beneficios. Así, existen de manera paralela dos tipos de patrimonios:
Patrimonio ganancial
Se trata del patrimonio creado y nutrido a partir de la vida del matrimonio. Es decir, es aquel patrimonio acumulado y derivado de las ganancias obtenidas por cada uno de los cónyuges, incluyendo los bienes privativos. Puede aflorar tanto de actividades laborales, como de rentas, ganancias patrimoniales y una larga lista de fuente de ingresos
Patrimonio privativo
Es el patrimonio de cada uno de los cónyuges. Se trata de aquellos bienes que pertenecían a cada uno de ellos antes del matrimonio (y el comienzo del régimen matrimonial) y los recibidos después en caso de herencia o donación. Cada individuo puede realizar una gestión y disposición libre, aunque en caso de divorcio quedan sujetos al levantamiento de cargas que aparecen en caso de divorcio. Dichas cargas se originan por la vida en común del matrimonio y el cuidado de personas dependientes.
El régimen de separación de bienes
En este caso, los patrimonios respectivos de los cónyuges coexisten de manera independiente. Es decir, son completamente independiente. Es decir, los bienes pertenecen a cada individuo si este los ha adquirido, bien antes del matrimonio o durante la unión. De todas maneras, se aplican limitaciones como la venta de la vivienda habitual o los bienes muebles de uso común. Para la venta de ambos, será necesario un acuerdo entre ambas partes o una autorización judicial.
La tasación en caso de divorcio
La vivienda común o familiar es, en general, la mayoría del patrimonio del matrominio. En caso de ruptura, a menudo se trata de una fuente de conflicto tanto en caso de extinción de condominio (separación de bienes) como en caso de liquidación ganancial (régimen ganancial).
Asimismo, el ajuar doméstico puede tener un valor relevante. Por ello, en ocasiones es una fuente de disputa secundaria.
Me divorcio: ¿cómo taso la vivienda?
La Ley es clara en este sentido: existen unas normas recogidas en la orden ECO 805/2003 de 27 de marzo. En dicha orden, se establecen las metodologías por tipo de inmueble y características. Así, el profesional, que ha de ser un experto en el campo, debe utilizar según su criterio aquella metodología que se ajuste mejor para la obtención del valor justo del inmueble.
Además, existen dos pilares fundamentales en la tasación: la objetividad y la rigurosidad. Para asegurarlos, el experto tasador debe firmarel informe de tasación, tomando la responsabilidad por el resultado obtenido -esto es, el valor de tasación del inmueble-.
Por último, cabe recordar que toda tasación de un inmueble incluye el estudio del interior de este y del exterior. Esto es así porque el valor de un inmueble depende tanto del estado interior de este, como del entorno y su estado actual y previsión a futuro.
Me divorcio: ¿cómo reparto la vivienda?
La repartición del inmueble común depende fundamentalmente del régimen económico matrimonial y el acuerdo entre las partes. Así, debemos distinguir las consideraciones en la estructura del matrimonio introducidas al principio de este artículo:
La separación de bienes
Existen dos casos básicos: uno de los cónyuges quiere comprar la vivienda (o quedarse con ella), o se vende la vivienda
- Un cónyuge decide comprar la vivienda: se debe aplicar el régimen de extinción de condominio.
- Mediante el régimen de extinción de condominio, alguna de las partes cede su parte de la vivienda y la otra compensa esta cesión de alguna manera. Por ejemplo, si la vivienda común tiene un valor de 100.000 euros, la parte que se quede con la vivienda debe pagar 50.000 euros como compensación.
- Generalmente la compensación es en euros, aunque se puede llegar a un acuerdo para compensarlo con ajuar, o cualquier otro bien.
- Para determinar el valor de los bienes inmuebles en una extinción de condominios se debe emplear una tasación regida por la orden ECO 805/2003.
- La vivienda se pone a la venta (o se vende)
- Si se llega a un acuerdo, se vende la vivienda
- Si no se llega a un acuerdo, la vivienda entra en subasta pública o se venden los proindivisos (las porciones)
- En algunos casos, es necesario entrar en un proceso judicial para extinguir el condominio, o para llegar a un acuerdo sobre el precio de venta: en este punto será necesario presentar una tasación del inmueble, y presentar la voluntad de extinguir el condominio. Una de las partes se quedará con la vivienda, mientras que la otra realizará una compensación económica. Si no ocurriera de manera amistosa, entonces el bien se subastará en subasta pública para luego repartir el valor en euros obtenido.
- Un cónyuge decide comprar la vivienda: se debe aplicar el régimen de extinción de condominio.
El régimen ganancial
Existen dos casos básicos: uno de los cónyuges quiere comprar la vivienda (o quedarse con ella), o se vende la vivienda
- Un cónyuge decide comprar la vivienda: se debe aplicar la liquidación del régimen de gananciales
- Es decir, la parte interesada en quedarse con la vivienda deberá compensar a la otra con efectivo u otros bienes si se llega a acuerdo.
- En caso de disputa, para determinar el valor de los bienes inmuebles en un caso de liquidación del régimen de gananciales se debe emplear una tasación regida por la orden ECO 805/2003.
- La vivienda se pone a la venta (o se vende)
- Si se llega a un acuerdo, se vende la vivienda
- Si no se llega a un acuerdo, la vivienda entra en subasta pública
- Cabe recordar que en caso de entrar en subasta pública se corre un riesgo de pérdida patrimonial: a menudo las ventas por subasta pública resultan en un precio de venta menor que el valor obtenido por tasación, y el precio de venta que se podría obtener en el mercado.
- Un cónyuge decide comprar la vivienda: se debe aplicar la liquidación del régimen de gananciales
Conclusión
La tasación en caso de divorcio es básica para la resolución de disputas. En el caso de inmuebles, se trata de un informe reglado por la orden 805/2003. Asimismo, es recomendable tasar el ajuar doméstico y otros bienes con valor y complejidad elevada.
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