A menudo nuestros clientes nos preguntan cómo negociar las condiciones de su hipoteca con varios bancos y por qué es tan importante. Te contamos cómo hacerlo y la importancia de la organización y claridad en la toma de decisión: podrás ahorrar mucho dinero si negocias las condiciones de tu hipoteca con varios bancos. Para ejecutar la negociación es necesario tener en cuenta la información requerida, la presentación y la definición de los puntos fuertes.
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Fase preparatoria: información y datos necesarios para solicitar una hipoteca
Al solicitar una hipoteca los bancos te pedirán información para constatar tu interés, conocer tu perfil, asegurarse de tu capacidad de repago, conocer la garantía (el inmueble), etc. Entre la información más importante que has de tener preparada para la negociación de tu hipoteca destacan:
- Tus datos identificativos: es decir, tu documento de identidad, ya sea NIF/NIE, o CIF si se trata de una empresa. Además, deberás tener preparada esta documentación para todas las personas que vayan a ser los titulares de la hipoteca.
- Capacidad de repago: para constatar la capacidad de repago deberás entregar documentos que prueben que obtienes unos ingresos recurrentes suficientes para hacer frente al pago de las cuotas del préstamo hipotecario. Para ello, si eres empleado lo mejor es preparar el contrato de trabajo y las tres últimas nóminas. En caso de ser empresario o autónomo conviene disponer de las cuentas anuales de los últimos tres años. En cualquier caso, siempre es bueno acompañar la información con las últimas declaraciones de la renta.
- Características de la garantía: con el fin de analizar la vivienda o inmueble que servirá como garantía del préstamo, los bancos necesitan una tasación con fin hipotecario. A menudo podrás solicitar las condiciones de la hipoteca sin disponer del informe de tasación. De todas maneras, la tasación hipotecaria es indispensable para la formalización de la hipoteca y tendrás que hacerla. Recomendamos hacerla antes de negociar con los bancos: conoce el por qué de nuestra recomendación aquí.
Fase exploratoria: presentación
Una vez recopilados los datos, ha llegado la hora de presentar tu solicitud a diferentes entidades. Para conocer la oferta, existen diversas plataformas que sirven como comparador de condiciones de préstamo hipotecas (Idealista.com/hipotecas, por ejemplo). Si no encuentras una oferta que se acomode a tus necesidades, o si simplemente lo prefieres, podrás ir a las oficinas comerciales de tu barrio.
Una vez detectada la oferta, lo primero que has de hacer es introducir tu perfil. Ten en cuenta que, a pesar de tener una oferta parametrizada, los bancos pueden ofrecer descuentos a perfiles de confianza o que son de su interés. Así pues, tu objetivo es el de ser un perfil de estos dos. Al contactar con un banco para solicitar una hipoteca deberás ser claro, transparente y firme. Por ello has de tener preparada la documentación. Además, recuerda aprovechar para describirte correctamente: si tienes estudios, menciónalo; si tus padres te apoyarían en tiempos difíciles, explícalo. Siempre has de resaltar tus puntos fuertes y omitir los débiles, aunque presentando la información financiera e identificativa requerida.
Fase de estudio: principio de la negociación
La fase de negociación está naturalmente subdividida en la fase de estudio y de ejecución. La primera de ellas (el estudio), es fundamental conocer los tipos de comisiones y rangos de precios en los que oscila el mercado en el momento y definir un objetivo. Mientras, la fase de ejecución permitirá alcanzar el objetivo definido.
El mercado financiero es un mercado complejo lleno de recovecos en los que los bancos y otros agentes introducen nuevas metodologías para obtener mayores resultados. Es importante conocerlas (al menos por encima) para acertar con el foco de nuestra negociación. Así, las tres comisiones más importantes son las siguientes:
- Tipo de interés: en realidad se trata del margen aplicable por los bancos sobre el tipo de interés de referencia, que suele ser el Euribor. El tipo de interés de referencia define el precio del dinero a distintos periodos de tiempo, y los bancos suelen financiar sus arcas a ese precio para luego prestarte el dinero a ti. De ahí que ellos apliquen un margen. Por lo general, cuando hablamos de tipo de interés hablamos de tipo de interés efectivo (tipo de interés de referencia + margen del banco). En el verano del 2022, el tipo de interés efectivo medio se sitúa en torno al 2.00%-2.25% en el mercado hipotecario para individuos solventes.
- Comisión de cancelación: comúnmente llamada así, aunque en realidad nos referimos a la comisión por cancelación anticipada o rescisión de contrato. Se trata de una comisión cuyo límite está establecido por Ley, y que en toda negociación deberíamos de mantener por debajo del 1.00% e intentar eliminarla. De todas formas, si nuestra intención no cancelar la hipoteca, no será necesario.
- Comisión de apertura: se trata de una comisión por el trámite para llevar a cabo la firma de la hipoteca. Desde Tasaciones.com opinamos que se trata de una cláusula que no debería existir. Si te encuentras con esta comisión, es conveniente negociar su elimación. Además, ten en cuenta que es mejor tener una comisión de cancelación que una de apertura, ya que la comisión de apertura se calcula sobre el total del préstamo en el momento de la firma. Esto no ocurre con la comisión de cancelación, que se aplica sobre una cantidad menor al haber amortizado parte del préstamo.
Nota: ten en cuenta que el tipo de interés de referencia puede variar y con él los márgenes aplicados por las instituciones financieras o bancos
La ejecución: un pequeño porcentaje es una gran diferencia
A menudo no se valora la importancia de reducir el tipo de interés aplicable a las hipotecas. Los bancos cobran el precio (el tipo de interés) cada año sobre el principal restante (la deuda pendiente). Así, un banco en realidad no cobra una vez el tipo de interés, sino una vez al año sobre la cantidad pendiente de amortizar.
Aquí un ejemplo: sobre una hipoteca de 150.000 euros a 20 años con el método francés (el más común en el sistema financiero español), el total de intereses a pagar es:
- Si el tipo de interés aplicable es del 2.00%: pagarás 31.810 euros a lo largo de la vida del préstamo
- Si el tipo de interés aplicable del del 1.95%: pagarás 30.974 euros a lo largo de la vida del préstamo
Es decir, si gracias a la negociación con distintas entidades financieras consiguieras reducir el tipo de interés una hipoteca de 150.000 euros en 0.05%, estarías ahorrando 835 euros. Por tanto, a menudo no es rentable dejarse llevar por ofertas de los bancos, sino comparar toda la oferta disponible en el mercado.
Una tasación hipotecaria para el caso en torno a los 350 euros. Mientras, el banco podría estar aplicándote un tipo de interés 0.05% mayor que la competencia y ganando con ello unos 835 euros más de intereses en el ejemplo dado. Así, si tienes la tasación con fin hipotecario ya hecha y tu información preparada, podrás negociar las condiciones de la hipoteca con varios bancos a la vez. Muchas veces conseguirás una reducción del tipo de interés.
Asimismo, intentar rebajar la comisión de apertura será nuestra segunda prioridad. La comisión de apertura está calculada normalmente sobre el 80% del valor de tasación de la vivienda. Es decir, que si elimináramos la comisión de apertura de 1.00% en el ejemplo anterior, se ahorrarían 1.500 euros. Lo mejor es cambiarla por la comisión de cancelación anticipada si se planea no cancelar la hipoteca de manera anticipada.
Por último, la última prioridad será negociar a la baja la comisión de cancelación anticipada. Esto es así porque está calculada sobre la parte amortizada del préstamo, ya que normalmente la cancelación se producirá un tiempo después de la formalización.
Conclusión: la negociación es la mejor opción
Poder negociar las condiciones de una hipoteca con distintas entidades financieras permite comparar y mejorar las opciones del solicitante de una hipoteca. Así, podremos conseguir ahorros significativos. Para activar dichos ahorros, es necesario tener una tasación con fin hipotecario válida.
