¿Cómo tasar un suelo urbano?

El estudio del valor de tasación de un suelo urbano es uno de los procesos más difíciles en el sector inmobiliario. Se deben tener en cuenta numerosos factores, entre los que destaca la edificabilidad del terreno. Así, y debido especialmente a la dificultad de tasar un suelo urbano, es recomendable consultar con un experto cualificado en la actividad de tasación inmobiliaria.

Además, la metodología aplicable a la tasación de un suelo urbano es también aplicable a la tasación de solares. Podrás consultar la diferencia entre solar y suelo urbano a continuación.

¿Qué es un suelo urbano?

A menudo, y en lenguaje coloquial, se define como suelo urbano es aquel que forma parte de una ciudad, mientras que un suelo no urbano se considera que no está incluido en ella. Sin embargo, un suelo urbano puede estar también en una urbanización de la periferia, o en una calle inhóspita. A continuación, os ofrecemos la definición de suelo urbano:

Diferencias entre suelo urbano y solar

A diferencia de un suelo urbano, un solar es aquel suelo que no solamente cuenta con los elementos básicos de urbanización, sino con los complementarios. Es decir, que además de tener agua potable, acceso rodado, saneamiento y suministros de energía eléctrica, el solar cuenta con los complementarios como, por ejemplo, encintado de aceras o alumbrado público. Así, a la hora de tasar un suelo urbano, se debe tener en cuenta si este es un solar o no, puesto que generalmente tiene consecuencias relevantes en el valor de tasación del suelo.

¿Puedo edificar en cualquier suelo urbano?

Sí, aunque cabe matizar que solamente se podrá si existe un plan para desarrollar a la vez los servicios complementarios. La respuesta correcta llega a través de otra pregunta: según mis planes, ¿voy a ocupar el edificio antes de tener los servicios complementarios? Si es así, no podrás construir una edificación sobre un suelo urbano.

Así, para comenzar a edificar un suelo urbano este debe tener la consideración de solar o que la licencia de obras incluya las obras para convertir el suelo en solar. Así, y como es lógico, la obtención de la licencia de obras influye o la facilidad que se espera al obtenerla influye al momento de tasar un suelo urbano.

Principales factores a la hora de tasar un suelo urbano

Como hemos mencionado en la introducción, existe una amplia variedad de factores que influyen en el valor de un suelo urbano. Los más relevantes son:

La ubicación

Se trata de dónde está emplazado el terreno. No varía, aunque la proyección de la zona, la conexión por tierra, mar o aire actual y futura, los servicios públicos, y muchos otros factores influyen y se tienen en cuenta al momento de valorar una ubicación.

El uso del suelo y la normativa vigente:

Se trata de un factor relacionado con el Plan Urbanístico vigente. Por ejemplo, no es lo mismo poder construir una nave industrial y no viviendas, que poder dividir un terreno en numerosas viviendas tras realizar la construcción. Además, el valor de tasación de un suelo que se espera que forme parte de un plan de desarrollo no será el mismo que el de otro cuyo entorno no será desarrollado.

Forma y extensión de la superficie:

¿Es un terreno con forma regular o irregular?, ¿es alargado o cuadrado? Estas condiciones a menudo resultan en un riesgo o dificultad para la construcción, o las facilitan.

Orientación:

Los suelos con mejor exposición a la luz solar tienen mejor acogida para el desarrollo de viviendas. Así, no es lo mismo un terreno a un lado de una colina que al otro lado.

A pesar de la complejidad, los cuatro factores descritos son solamente parte del trabajo para tasar un suelo urbano. Un experto tasador es capaz de evaluar estos cuatro factores junto a otros para concluir el valor toal y por m2 del suelo urbano.

Métodos principales para valorar un suelo urbano

Para realizar el informe de tasación de un suelo urbano, existen varios métodos principales:

Método residual

Es un método de valoración apto para calcular el valor de un suelo urbano, un solar, incluso una edificación y otro tipo de inmuebles.

Consiste en calcular el valor de la mejor promoción posible en el suelo objeto de la tasación, y después descontar los costes de finalización del proyecto. Es decir, calcular el valor del terreno edificado al máximo posible descontando los costes de construcción y asociados.

Por ejemplo: en el caso en el que podamos construir un máximo de ocho viviendas en nuetro suelo, tendríamos que tener en cuenta el precio de venta de las viviendas, y restar los costes de ponerlas a punto para su venta.

Para la aplicación del método residual existen dos modalidades: el método residual dinámico y el estático.

• • Método residual estático: en este caso, no se tiene en cuenta el paso del tiempo. Es decir, se simula o solo se aplica para casos en los que se vaya a ejecutar el proyecto al poco tiempo del análisis del valor del suelo. Es una metodología que se lleva a cabo con valores actuales, a diferencia del método residual dinámico.

• • Método residual dinámico: a diferencia del residual estático, el método residual dinámico tiene en cuenta el paso del tiempo en la ejecución del proyecto. Es recomendable para proyectos que no se vayan a ejecutar tras el análisis del valor del suelo. De todas maneras, se debe aplicar en caso de proyectos que tengan cierta certeza de llevarse a cabo.
    Se trata de un método similar al conocido en finanzas como el Valor Actual Neto de una inversión. Mediante este método, se realiza el cálculo a través de valores esperados. La fórmula para el cálculo del método residual dinámico es la siguiente:

    F =  [Ej / (1 + i)tj] –  [Sk / (1 + i)tj]

    • F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
    • Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J.
    • Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.
    • tj = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los cobros.
    • tk = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos.
    • i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados.

La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, determina en su artículo 34 la aplicabilidad de ambos métodos. Como comentado anteriormente, el método residual estático solo se podrá aplicar en los suelos en los que se peuda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los edificados.

Método de comparación:

La valoración de un suelo mediante comparación se lleva a cabo a través de suelos colindantes o similares al que es objeto del análisis. Se trata de la recopilación de testigos por los que podemos inferir el valor del suelo urbano. No deben coincidir en todos los factores, aunque sí ser comparables en la mayoría de ellos. Así, el experto tasador puede extrapolar el valor del suelo a tasar mediante el muestreo y análisis de los testigos.

¿Cuánto cuesta una tasación de un suelo urbano?

En primer lugar, hay que aclarar un informe de tasación es un servicio de pago realizado por un experto independiente con una formación adecuada a los requisitos del análisis. Como hemos explicado, conlleva un análisis profundo de la situación del terreno a analizar, la normativa, el mercado, y las expectativas.

Así, desde Tasaciones.com podemos ofrecer hasta cuatro presupuestos de tasación de expertos tasadores independientes con cualificaciones necesarias para realizar la tasación de suelos urbanos. Asimismo, el precio del análisis depende de la dificultad del terreno. El histórico de presupuestos de suelos urbanos en Tasaciones.com tiene un coste de: desde 275 € hasta 2.750 €.

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