Cinco pasos para la tasación de trasteros

El trabajo del tasador es determinar el valor de mercado de un bien. Aquí es donde los usuarios podemos entrar en escena: trabajando con el tasador para asegurarse de que reciba los datos históricos de rendimiento operativo, condiciones urbanísticas y cualquier otra evidencia del mercado que respalde sus conclusiones. Bien si se trata de una tasación de un trastero, o de un conjunto de trasteros, los pasos a seguir para la tasación de trasteros son similares, aunque hoy nos centramos en la valoración de un conjunto de trasteros. Así, existen varias formas para facilitar el trabajo del tasador, e incluso destacar las virtudes del conjunto de trasteros a tasar consiguiendo. Esta metodología puede ser empleada para todo tipo de tasaciones: tasaciones en caso de divorcio, tasaciones con fin hipotecario, o cualquier otro fin.  

Paso 1: prepárate para el tasador y la tasación de trasteros

Nuestra mejor oportunidad para recibir una tasación adecuada de de trasteros es reunirnos con el tasador en persona en la visita al comienzo del proceso. Deberemos llevar toda la información relacionada con su propiedad (escrituras, facturas de impuestos, declaraciones de ingresos y gastos, recibos de estos, etc.) y dedicar tiempo a revisar los datos. Fotocopiar los mismos documentos para el tasador parece redundante y una pérdida de tiempo. Sin embargo, revisar los documentos con el tasador puede ser muy ventajoso. Esta es nuestra mejor oportunidad para asegurarnos de que el tasador entiende y aprecia nuestro activo. Cuando el tasador del trastero llama para programar la visita, le preguntaremos qué documentos necesita. Nos aseguraremos de tener copias de todos. Por ejemplo, es posible que hayas ganado una apelación de impuestos frente a Hacienda y los impuestos inmobiliarios del próximo año serán más bajos. El tasador podría pasarlo por alto fácilmente. Debido a la naturaleza de la evaluación, a menudo es imposible programar una hora específica del día para realizar la inspección, así que nos planearemos estar disponibles todo el día. Haremos saber al tasador que tenemos los precios de alquiler u otros datos comparativos para dárselos.  

  También es prudente asegurarse de que el tasador tiene toda la evidencia posible del mercado. Esto le conducirá a una mejor conclusión de valor de tasación, toda vez que está bien respaldada por hechos y no solo por opiniones. Aquí hay una lista parcial de documentos que el tasador podría solicitar para la correcta tasación de trasteros:

• Factura(s) de estar al corriente de pago de impuestos.
• Pago de Comunidad de propietarios.
• Plano del trastero.
• Descripción legal o Escrituras.
• Lista de mejoras realizadas en el inmueble: accesibilidad, eficiencia energética…
• Informe ITE.

Paso 2: prepararnos para la visita de la propiedad del tasador

El tasador determinará la calidad de la construcción, la condición actual y la posición competitiva en el mercado. El tasador buscará elementos que requieren mantenimiento, como pintura, puertas rotas o dañadas, grietas en el pavimento, etc. Independientemente de si un edificio necesita una nueva capa de pintura, la apariencia general dice mucho sobre el atractivo del inquilino y qué tipo de propietario somos. Así como el lenguaje corporal dice más que las palabras, existen elementos que debemos evitar. Por ejemplo, es recomendable no mostrar basura tirada, las unidades o los baños vacíos sucios, los contenedores de basura sobrecargados, las luces de los pasillos quemadas y los elementos que necesitan reparación. El tasador comparará el trastero con los de la zona a modo de testigos, así que aprovecharemos esta oportunidad para explicarle en qué se diferencia y cuáles son las ventajas competitivas. Por ejemplo, señalaremos que todas las unidades tienen acceso a nivel del suelo, o que los trasteros más cercanos solo están ocupados en un 80 por ciento porque tienen demasiadas unidades pequeñas. También es recomendable destacar si es más difícil acceder desde la calle o las entradas son demasiado estrechas para los camiones de alquiler. Esto no es menospreciar a la competencia, es establecer hechos que pueden no ser tan obvios para el tasador. Recordemos, nosotros conocemos nuestro trastero día tras día, los 365 días del año. El tasador tiene poco tiempo para aprender todo acerca de él y determinar, incluso, cómo se moverá el mercado en el futuro.

Paso 3: discutir la competencia de trasteros en la zona

El tasador estudiará a la competencia para establecer las tarifas de alquiler del mercado, evaluar el nivel de concesiones o descuentos ofrecidos y determinar el nivel de ocupación física en el vecindario. Todo esto influye en el nivel de demanda de los inquilinos, así que compartamos nuestro conocimiento sobre qué instalaciones son más competitivas y por qué.  

  Si hay una nueva instalación en nuestro vecindario, no tengamos miedo de señalarla. Es mejor que lo digamos y expliquemos nuestra opinión sobre su impacto potencial en lugar de que el tasador llegue a sus propias conclusiones.

Paso 4: explicamos la rentabilidad de los trasteros

Es importante repasar la rentabilidad del trastero al tasador. Asegurarnos de que entiende los gastos e ingresos. Señalemos los gastos que pueden no ser un gasto operativo recurrente normal, o uno que no sea típico de los trasteros. Tal vez eligimos «gastar» el nuevo techo en lugar de capitalizarlo. Debemos informar al tasador o él puede asumir que nuestro presupuesto de mantenimiento es más alto de lo que realmente es. Además, es posible que debamos señalar las diferencias en los estilos de gestión. Por ejemplo, tal vez ofrezcamos un descuento para cubrir las vacantes en un tamaño particular de trasteros para cubrirlas. De lo contrario, el tasador puede suponer que el precio de alquiler que estamos cobrando es el mejor que podemos conseguir. También debemos abordar el problema de los inquilinos existentes que pagan por debajo de los niveles actuales de alquiler del mercado. Tal vez no hayamos presionado los aumentos de alquiler a los inquilinos existentes tanto como deberíamos. Señala esto. Ese ingreso adicional se computa como ingresos operativos netos en el estado financiero.  

  Nos aseguraremos de que el tasador comprenda que, en todo el país, actualmente más del 65 por ciento de los trasteros ofrecen a los posibles inquilinos algún tipo de concesión o descuento. Se ha convertido en una forma de vida para esta industria. El tasador no debe alarmarse cuando se entere de que la competencia ofrece descuentos. En nuestro lugar, nos tomaremos tiempo para explicarle cómo utilizamos los descuentos para impulsar los ingresos y la ocupación. Recordaremos al tasador que los descuentos dan como resultado el alquiler de una unidad que de otro modo no se alquilaría, y que el inquilino normalmente se queda más tiempo del previsto.  

Paso 5: compartamos nuestro conocimiento de las condiciones actuales del mercado

El proceso de evaluación implica el uso de datos históricos, incluidas las ventas. La expansión y contracción del capital hipotecario afecta el valor y, en el caso de los trasteros, eso significa que ha habido menos ventas. Por esa razón, es posible que el tasador deba explorar otros vecindarios o mercados para encontrar evidencia de los parámetros de inversión, como el precio por metro cuadrado de área neta alquilable y las tasas de capitalización.  

  La industria de los trasteros pronto comenzará la transición de un mercado debilitado a uno en mejora, y la dependencia de los precios de venta más antiguos podría hacer que el valor de tasación vaya a la zaga (o se retrase) del mercado. Por esta razón, es una buena idea proporcionarle al tasador algunos listados actualizados si es posible. Parte de nuestro trabajo es asegurarnos de que el tasador comprenda lo bien que están funcionando los trasteros a pesar de todas las malas noticias en la economía actual. Nos aseguraremos de que el tasador sabe que los valores de los trasteros no han disminuido como muchos otros tipos de bienes inmuebles porque la mayoría de las instalaciones están funcionando bien. Informaremos al tasador que los impuestos sobre los trasteros no han aumentado como se esperaba porque la mayoría de las instalaciones todavía están funcionando a buen ritmo o por encima de las expectativas del propietario. Los precios de cotización no han disminuido como se esperaba debido a la demanda continua de trasteros.

Buscaremos discrepancias en la tasación de los trasteros

Podemos elegir no ser parte del proceso de evaluación y probablemente obtengamos un valor de tasación del trastero satisfactorio y justo. Pero recordamos, la suerte no es un accidente; es el resultado de la diligencia. La tarea del tasador es medir y reflejar las expectativas de los participantes informados del mercado. Podemos ayudar a garantizar que eso suceda proporcionando nuestros conocimientos y una idea de las condiciones actuales de su mercado. Pidamos al tasador que se comunique con nosotros cuando termine el informe, pero antes de enviarlo a la entidad financiera si se trata de una tasación con fin hipotecario. Así, podremos comprobar si hay discrepancias importantes entre los ingresos y gastos operativos reales de la instalación y las conclusiones a las que llegó el tasador. Recomendamos asimismo negociar las condiciones de la hipoteca con distintas entidades financieras.   

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